미국 버지니아주 라우던 카운티는 250곳이 넘는 데이터센터와 큰 세수로 유명해졌다. 뉴욕타임스는 8월 19일(현지시간), 이 카운티가 그 세수에 지나치게 의존하게 됐다는 우려와 주민 반발을 함께 다뤘다. 라우던 카운티 경제개발부는 현재 가동 중이거나 개발 중인 데이터센터 면적을 5,330만 제곱피트로 집계한다. 입지가 한 번에 쌓인 곳일수록 다음 개발의 사업성은 토지와 전력 가격만으로 결정되지 않는다.
변화는 이미 인허가 절차에 들어와 있다. 카운티는 2025년 3월 18일 산업단지(IP)·일반산업(GI)·광물자원 중공업(MR-HI) 구역의 데이터센터에 특별예외허가(SPEX)를 요구하도록 조닝 조례를 바꿨다. 이전에는 허용되던 구역에서도 이제는 개별 심사를 거쳐야 한다. 2025년 2월 12일 이전에 접수된 일부 신청에는 경과 규정이 남았지만, 새 후보지는 이 접수일과 토지의 구역을 먼저 따져야 한다. 데이터센터 유치 경쟁이 인허가 리스크 경쟁으로 바뀌는 지점이다.
토지를 확보해도 사용 허가는 별도로 계산해야 한다
조닝상 당연 허용(by-right)과 특별예외허가는 현금흐름표에서 다른 항목이다. 당연 허용을 전제로 한 모델에서는 착공일과 전력 인도일이 주된 변수였지만, SPEX가 필요하면 심사 결과와 조건이 추가된다. 토지 매매계약이나 옵션계약에는 해당 부지가 SPEX 대상인지, 기존 신청의 경과 규정에 해당하는지, 허가가 나지 않을 때 계약을 끝낼 수 있는지를 넣어야 한다. 땅을 먼저 사 두고 허가를 뒤에 붙이는 순서는 토지 가격이 아니라 권리 확보 비용을 키운다.
이때 비용은 법률 자문료에 그치지 않는다. 허가 심의가 길어지면 토지 옵션 연장, 금융 이자, 설계 인력, 전력 설비 주문 시점이 함께 움직인다. 기본 일정과 심의·재설계가 한 차례 늘어난 일정은 같은 표에 놓되, 두 경우의 착공 가능일과 자금 집행 곡선을 따로 계산하는 편이 낫다. 허가를 받은 뒤에만 회수할 수 있는 설계·장비 비용과, 그 전에 써도 되는 조사비도 구분해야 한다.
조례 개정 달력이 공사 일정표보다 앞선다
라우던 카운티의 2단계 검토는 SPEX 과정에서 생기는 입지 적합성 문제를 다루겠다는 계획이다. 카운티가 검토 대상으로 적은 항목에는 건물 높이, 현장 발전과 에너지저장장치, 소음, 주차, 변전소 정책이 있다. 개발사가 처음부터 고정한 배치·냉각·비상전원 계획이 심사 과정에서 수정될 수 있다는 뜻이다. 이를 설계 변경 가능성으로 보지 않고 초기 비용에 포함하면 나중의 충격을 줄일 수 있다.
카운티가 공개한 일정도 사업자가 무시하기 어렵다. 2026년 9월 초안 개정안을 제시하고, 11월 계획위원회 공청회, 2027년 2월 감독위원회 공청회와 3월 사업 회의를 예정했다. 이 날짜가 개별 프로젝트의 허가일을 뜻하지는 않는다. 다만 개발·금융·전력 계약을 맺을 때 조례 문구가 확정되는 시점과 자기 프로젝트의 심사 단계를 나란히 놓아야 한다는 기준은 된다.
조건부 비용과 세금 가정은 한 장의 모델에서 분리한다
사업성 검토에는 적어도 네 개의 칸이 필요하다. 첫째는 입지 적격성이다. 구역, 경과 규정, SPEX 신청 경로를 토지별로 기록한다. 둘째는 시간이다. 심의 단계마다 옵션 만기와 금융 약정의 여유를 붙인다. 셋째는 조건부 공사비다. 소음·높이·주차·현장 발전·저장장치처럼 조례 검토 항목이 된 설비에는 기본안과 조건 부과안을 따로 잡는다. 넷째는 세금이다. 카운티는 2026년과 2027년 데이터센터 장비에도 적용되는 일반 동산세율을 과세평가액 100달러당 4.15달러로 유지한다고 밝혔다. 고정비 가정에는 현재 세율과 세율 변경 시나리오를 나누는 편이 맞다.
주민 의견은 공청회 전의 설계 자료가 된다
주민 반발은 추상적인 평판 리스크가 아니다. NBC 워싱턴이 7월 보도한 카운티 관계자와 주민의 문제 제기는 건물의 시각적 영향, 소음, 전력망 비용이었다. 카운티는 주민 의견이 계획위원회와 감독위원회 공청회 전에 공개되는 직원 보고서에 통상 반영된다고 안내한다. 소음 측정, 조망 분석, 비상발전 운전 조건, 송전·변전 시설의 범위를 뒤늦게 설명하는 방식으로는 심사 비용을 줄이기 어렵다. 토지 계약을 체결하기 전에 이 자료를 만들 예산과 기간을 잡는 편이 더 싸다.
라우던에서는 데이터센터를 지을 수 있는 땅의 가격과 전력 확보량만 비교하는 모델로는 부족하다. 사업자는 허가 가능성, 심의 기간, 허가에 붙을 설비 조건을 같은 수준의 숫자로 다뤄야 한다. 토지 계약, 자금 집행, 설계 변경을 인허가 일정과 함께 계산한 사업자가 조건부 비용을 더 일찍 확인할 수 있다.
출처: The New York Times, Loudoun County: Data Center Standards & Locations, Loudoun County: Phase 2, Loudoun County: Data Centers, NBC Washington